Grundbucheintrag

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register. Es dokumentiert die Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie und macht die Belastungen kenntlich, die auf einem Grundstück liegen. Existieren mehrere  Belastungen auf einem Grundstück, verzeichnet der Grundbucheintrag auch die Rangverhältnisse dieser Belastungen untereinander. Auf die Eintragungen im Grundbuch muss sich jeder Beteiligte verlassen können, d. h. das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Geführt wird das Grundbuch beim zuständigen Grundbuchamt. Die Grundbuchämter sind den Amtsgerichten zugeordnet und führen die Grundbücher aller im Amtsgerichtsbezirk liegenden Grundstücke.

Eine Einsichtnahme in das Grundbuch können neben eingetragenen Eigentümern folgende Personen (persönlich oder schriftlich) beantragen: ein eingetragener Berechtigter, ein vom Eigentümer oder Berechtigten schriftlich Bevollmächtigter sowie jeder, der ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme darlegen kann. Die Einsichtnahme in das elektronische Grundbuch oder die Einsichtnahme in Papierform erfolgt im Grundbuchamt (in der Geschäftsstelle oder Einsichtenstelle beim Amtsgericht). Ist ein Antragsteller zur Einsichtnahme berechtigt, kann das Grundbuchamt auf Antrag auch Abdrucke oder Auszüge aus dem Grundbuch zur Verfügung stellen. Hierfür wird eine Gebühr erhoben. Zuständig für alle Eintragungen im Grundbuch und für die Entgegennahme von Anträgen sind Rechtspfleger und deren Mitarbeiter.

Das Grundbuchverfahren ist in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt. Es unterliegt strengen Formvorschriften. Damit ein Grundbucheintrag vorgenommen werden kann, muss der Erklärende in der Regel die Richtigkeit seiner Erklärung durch eine notarielle Urkunde oder durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen. Solche öffentlichen Beglaubigungen werden in der Regel von einem Notar ausgestellt. Den Nachweis für die Richtigkeit seiner Erklärung kann der Erklärende im Falle einer Eigentumsumschreibung z. B. durch die Vorlage eines notariell beurkundeten Kauf- oder Schenkungsvertrages erbringen oder durch die Vorlage (der Ausfertigung) eines Erbscheins. Auch für die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch muss die Bewilligungserklärung des Eigentümers dem Amtsgericht notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt vorliegen. Die Tätigkeit des Grundbuchamtes ist kostenpflichtig und wird nach der jeweiligen Kostenordnung berechnet

Eine Eintragung im Grundbuch kann auf Antrag gelöscht werden. Voraussetzung hierfür ist, dass der von der Löschung Betroffene der Löschung zugestimmt hat. Diese Zustimmung wird im Grundbuchwesen als „Löschungsbewilligung“ bezeichnet. Eine Löschungsbewilligung kann z. B. die Zustimmung eines Kreditgebers zur Löschung eines als Kreditsicherheit dienenden Grundpfandrechts beinhalten. Wird ein Grundbucheintrag auf Antrag gelöscht, bedeutet dies nicht, dass der Eintrag selbst aus dem Grundbuch entfernt wird, sondern dass ein Löschungsvermerk in der dafür vorgesehenen Spalte eingetragen wird.

Der Eintrag beinhaltet für jedes Grundstück ein elektronisches Grundbuchdatenblatt, die sogenannte Aufschrift. Hier werden Angaben über das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk sowie Formalitäten wie die fortlaufende Aktennummer des Blattes festgehalten. Im sogenannten Bestandsverzeichnis sind hingegen alle Angaben zur Lage und Größe des Grundstücks enthalten. Die Vorgaben hierzu machen die zuständigen Kataster- und Vermessungsämter. Der Grundbucheintrag enthält zudem Informationen zu den Wegrechten, zum Eigentümer und zu eventuellen Belastungen wie beispielsweise einer Grundschuld oder einer Hypothek. In der Abteilung 1 ist dabei der Eigentümer oder Erbbauberechtigte des Grundstücks festgehalten. In den Abteilungen 2 und 3 sind die Belastungen niedergeschrieben.

Bei der Eintragung ins Grundbuch gelten einige Besonderheiten, die es zu beachten gilt. Beim Erwerb einer Immobilie sollte stets eine beglaubigte Kopie des Grundbuchauszuges angefordert werden. So erfährt der Käufer verbindlich, ob beispielsweise eine Hypothek oder eine andere Belastung für die Immobilie vorliegt. Für die Finanzierung durch eine Bank ist der Grundbuchauszug ebenfalls erforderlich. Der Grundbucheintrag sollte vom Notar durchgeführt werden. Dieser sichtet alle notwendigen beglaubigten Urkunden und bestätigt die Echtheit der Unterschriften. Der Eintrag ist erst dann gültig, wenn der gesamte Kaufvorgang abgeschlossen wurde, also die Eigentumsverhältnisse klar sind und dies von den Beteiligten schriftlich festgehalten wurde.

In der Regel bleibt die Grundschuld im Grundbuch eingetragen, bis das gesamte Darlehen abbezahlt worden ist. Danach erfolgt eine Löschung des Grundbucheintrages durch den Vermerk, dass die Grundschuld gelöscht wurde. Der Löschung muss jedoch zuvor der Kreditgeber zustimmen.

Sowohl der Grundbucheintrag als auch die Löschung der Grundschuld sind kostenpflichtig. Die Höhe der Kosten hängt nicht zuletzt vom Kaufpreis der Immobilie ab. Bei den zu entrichtenden Grundbuch- und Notarkosten können Immobilienkäufer mit ca. 1,5 Prozent des Immobilienpreises rechnen. Bei dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrags ist der Notar unverzichtbar, denn erst aus der notariellen Beglaubigung ist der Verkäufer verpflichtet, das Eigentum auf den Käufer zu übertragen. Gleichzeitig ergibt sich aus dem beurkundeten Kaufvertrag, dass der Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen ist. Die Kosten für den Notar können dabei auch die sogenannten Vollzugsgebühren beinhalten. Dazu gehören in der Regel etwaige Löschungsunterlagen für abzulösende Grundpfandrechte von Kreditgebern, bestimmte Genehmigungen wie zum Beispiel eine Vorkaufsrechtsverzichtsbescheinigung der Stadt oder auch Erklärungen von einem Vormundschafts- oder Nachlassgericht. Auch für die Betreuung der Überwachung von Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung erhebt der Notar eine Gebühr.

Wer einen Blick in das Grundbuch werfen möchte, muss über ein berechtigtes Interesse verfügen. Ein bestätigtes Kaufinteresse beispielsweise durch einen Vorvertrag oder eine Maklerbestätigung wird dabei als berechtigtes Interesse ausgelegt. Um sich dann über einen bestimmten Grundbucheintrag zu informieren, Belastungen und Eigentümerverhältnisse einzusehen, ist der Grundbuchauszug notwendig. Dieser kann beim zuständigen Grundbuchamt des Landes beantragt werden. Mittlerweile kann auch der Grundbuchauszug über das Internet beantragt werden. Hierbei sollte jedoch beachtet werden, dass dennoch ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden muss.